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發起人
手持物業自主都幾悲哀
246 個回應
好彩一間自住一間租俾人
加息咪加租囉 #yup#


:-(xlfn


點解唔可以租樓同買樓自住都開心?一定要有一邊人係悲哀嘅咩?

我兩公婆冇仔女。早幾年買咗放租,上年租約完諗緊自己住返好定係雙租。揾租盤時覺得好抵,萬五蚊可以住新樓,乾淨企理,如果轉工返第二區又可以租過第二度。

不過結果都係住返自己間屋,因為擔心下手租客質素,如果係租覇/空中飛人就慘。

自住嗰種開心係唔同嘅,屬於自己嘅小天地,鍾意點裝修都得,寫個地址都覺得係自己地方,唔會怕耐唔耐又要改。無可否認管理費差餉係貴,但負擔到嘅。至少n年後到冇人肯租畀我嘅年紀都只係畀管理費差餉就繼續有地方住。加息暫時都冇影響,我根本冇留意過每月供多幾多錢,戶口實夠扣。

無論啲租跌幾多、息加幾多,我都唔會賣樓轉租。買賣樓都有成本㗎。同埋住屋呢件事唔應該只向錢看。極端啲講,瞓街最抵啦,係咪?


:) 有自己個竇/天地是最重要,買唔起樓的人永遠唔會明果種感覺同喜悅。


此心安處是吾家, 自住樓係心之所安, 同租樓係兩回事,
又或者到人老咗, 就未必咁易搵到地方租,
而且搬呢搬去好鬼煩

如果唔係諗住移民,今世都係香港
就應該自己買最好有個安居之所
純粹係度計算自己點樣精明
點樣贏利息贏樓價租金無乜意義
老左眼又咁濛耳又聾仲要諗邊度租邊到平,何必呢

樓會變舊,後生30歲買樓,當間樓已經20年樓齡,到你60,間野已經50年樓齡,可以好多問題,成日要比錢

所以係要換,換啲幾年樓,我諗再到佢50年我人都瓜左好耐

換樓要樓價冇乜點升先得,你97買樓,黎到今日點換

依家一齊低水,你有你壓我有我壓
不過有個dsd係度係好煩要賣左先
之後又要搵地方住又驚買唔番


其實成日計黎計去賺/蝕/邊樣底,簡單啲自住黎講應該只考慮以下就夠:
1. 比較買樓同租既恒常支出,例如:
a. 業主 - 利息支出(不應包括供樓供本部份)+管理費
b. 租客 - 租金
2. 再加(業主)因樓市升跌嘅利潤/虧損

所以基本上,如果租金支出>利息支出+管理費,就應該置業

以下可以忽略:
1. 首期機會成本冇得計,用咗首期去投資其他嘢賺/蝕永遠唔知,而且首期本身不是支出,所以不影響賺/蝕
2. 加息業主就會加租,只係加租有滯後,所以唔需要有太大考慮


其實成日計黎計去賺/蝕/邊樣底,簡單啲自住黎講應該只考慮以下就夠:
1. 比較買樓同租既恒常支出,例如:
a. 業主 - 利息支出(不應包括供樓供本部份)+管理費
b. 租客 - 租金
2. 再加(業主)因樓市升跌嘅利潤/虧損

所以基本上,如果租金支出>利息支出+管理費,就應該置業

以下可以忽略:
1. 首期機會成本冇得計,用咗首期去投資其他嘢賺/蝕永遠唔知,而且首期本身不是支出,所以不影響賺/蝕
2. 加息業主就會加租,只係加租有滯後,所以唔需要有太大考慮


即係話,假設同一個物業,同一人同一收入。(以下只係求其up粒數出嚟)

租:
$20000月租
買:
$2000 月利息+$3000管理費

每月差$15000

實際上,間樓要每月跌價>$15000, 租先著數過買


首期機會成本點可以忽略呀?

你講考慮嗰兩點, 係應該加埋第三點就計埋首期筆錢如果唔買樓改去用黎"錢搵錢"既回報, 炒股嗰啲就話唔知賺蝕啫, 定期存款嗰啲係有數得計架喎


其實成日計黎計去賺/蝕/邊樣底,簡單啲自住黎講應該只考慮以下就夠:
1. 比較買樓同租既恒常支出,例如:
a. 業主 - 利息支出(不應包括供樓供本部份)+管理費
b. 租客 - 租金
2. 再加(業主)因樓市升跌嘅利潤/虧損

所以基本上,如果租金支出>利息支出+管理費,就應該置業

以下可以忽略:
1. 首期機會成本冇得計,用咗首期去投資其他嘢賺/蝕永遠唔知,而且首期本身不是支出,所以不影響賺/蝕
2. 加息業主就會加租,只係加租有滯後,所以唔需要有太大考慮


即係話,假設同一個物業,同一人同一收入。(以下只係求其up粒數出嚟)

租:
$20000月租
買:
$2000 月利息+$3000管理費

每月差$15000

實際上,間樓要每月跌價>$15000, 租先著數過買

$15000x12=$300k (1年跌幅)

假設個物業1000萬,如果預計一年會跌到值970k以下(3%),咁呢1年租樓就底D

但同時唔好忘記,業主供樓供本部份係呢一年係增加左淨資產,即係如果業主同租客現金流每月都係$20000,租客全數都係支出,而業主只有$5000,其餘$15000只係現金轉化為物業,兩者都係資產,但係減少左$15000負債。所以業主淨資產加多$15000。而租客淨資產沒有影響。

長遠計始終係業主贏,因為淨資產增多。不過如果著眼短期賺蝕,都係取決於樓市升跌。


首期機會成本點可以忽略呀?

你講考慮嗰兩點, 係應該加埋第三點就計埋首期筆錢如果唔買樓改去用黎"錢搵錢"既回報, 炒股嗰啲就話唔知賺蝕啫, 定期存款嗰啲係有數得計架喎

首期係”資產”,本身同“利潤”(即係賺/蝕)無關,”機會成本”本身字面上叫「成本」就已經解釋咗。


首期機會成本點可以忽略呀?

你講考慮嗰兩點, 係應該加埋第三點就計埋首期筆錢如果唔買樓改去用黎"錢搵錢"既回報, 炒股嗰啲就話唔知賺蝕啫, 定期存款嗰啲係有數得計架喎

首期係”資產”,本身同“利潤”(即係賺/蝕)無關,”機會成本”本身字面上叫「成本」就已經解釋咗。


同埋,你個講法暗示左買樓會知道賺蝕。即係相信樓市只會向上。


其實再簡單D

手上有$1000萬cash,全數用係”住”上面50年,假設冇市場變化

業主:50年後仍然有$1000萬,只係$1000萬cash轉換成樓
租客:如果1年交$20萬租,50年後就係$0


其實再簡單D

手上有$1000萬cash,全數用係”住”上面50年,假設冇市場變化

業主:50年後仍然有$1000萬,只係$1000萬cash轉換成樓
租客:如果1年交$20萬租,50年後就係$0

咁你一千萬可以收5厘息
一年收50萬
交20萬租仲有30萬駛用既[sosad]
雖然一千萬正常唔係用廿萬租比


其實再簡單D

手上有$1000萬cash,全數用係”住”上面50年,假設冇市場變化

業主:50年後仍然有$1000萬,只係$1000萬cash轉換成樓
租客:如果1年交$20萬租,50年後就係$0

咁你一千萬可以收5厘息
一年收50萬
交20萬租仲有30萬駛用既[sosad]
雖然一千萬正常唔係用廿萬租比

計得利息就要計埋通賬先合理,樓又係商品有通賬樓價正常會最少跟通賬升(跟住又要考慮係咪泡沫),咁會將個問題複雜化返,我只係想做個簡單解釋。


其實再簡單D

手上有$1000萬cash,全數用係”住”上面50年,假設冇市場變化

業主:50年後仍然有$1000萬,只係$1000萬cash轉換成樓
租客:如果1年交$20萬租,50年後就係$0

咁你一千萬可以收5厘息
一年收50萬
交20萬租仲有30萬駛用既[sosad]
雖然一千萬正常唔係用廿萬租比

計得利息就要計埋通賬先合理,樓又係商品有通賬樓價正常會最少跟通賬升(跟住又要考慮係咪泡沫),咁會將個問題複雜化返,我只係想做個簡單解釋。

但問題的確唔止咁簡單


其實再簡單D

手上有$1000萬cash,全數用係”住”上面50年,假設冇市場變化

業主:50年後仍然有$1000萬,只係$1000萬cash轉換成樓
租客:如果1年交$20萬租,50年後就係$0

咁你一千萬可以收5厘息
一年收50萬
交20萬租仲有30萬駛用既[sosad]
雖然一千萬正常唔係用廿萬租比

計得利息就要計埋通賬先合理,樓又係商品有通賬樓價正常會最少跟通賬升(跟住又要考慮係咪泡沫),咁會將個問題複雜化返,我只係想做個簡單解釋。

但問題的確唔止咁簡單

長期有班窮向左走向右走,自己買唔到,又想人買唔到,咪唱買樓傻的嗎之類,咁咪多啲人同佢一樣折墮


其實再簡單D

手上有$1000萬cash,全數用係”住”上面50年,假設冇市場變化

業主:50年後仍然有$1000萬,只係$1000萬cash轉換成樓
租客:如果1年交$20萬租,50年後就係$0

咁你一千萬可以收5厘息
一年收50萬
交20萬租仲有30萬駛用既[sosad]
雖然一千萬正常唔係用廿萬租比

計得利息就要計埋通賬先合理,樓又係商品有通賬樓價正常會最少跟通賬升(跟住又要考慮係咪泡沫),咁會將個問題複雜化返,我只係想做個簡單解釋。

但問題的確唔止咁簡單

長期有班窮向左走向右走,自己買唔到,又想人買唔到,咪唱買樓傻的嗎之類,咁咪多啲人同佢一樣折墮

咁又唔係誅心論既
事實係息口正常化之後買樓唔再係唯一搞正現金流既方法
零息時代就算你預樓價會跌
但只要跌得唔多
有住屋需求既話都係焗買樓
但而的確係「有可能」喺正現金流之下租樓觀望
唔係話唔買但係多左buy time既時間考慮清楚


識好多業主放租已經財自左
鍾意去世界任何地方都得(豐儉由人)
個租客好似奴隸咁每個月噴錢比佢洗


其實再簡單D

手上有$1000萬cash,全數用係”住”上面50年,假設冇市場變化

業主:50年後仍然有$1000萬,只係$1000萬cash轉換成樓
租客:如果1年交$20萬租,50年後就係$0


假設冇市場變化 :o)
你同02 03年負資產燒炭走咗嗰班講啦 [369]


https://upload.hkgolden.media/comment/gs0y4xxn.r3tyq2iixnp.u01oikoozb5.www.jpg
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睇少 D 連登,一大堆人勁 up 當秘笈

月入 above 十萬都冇資格買樓? :o) [sosad]

水電媒雜費每個月一萬? :o) [sosad] 電費煤氣兩個月一期,水費三個月一期。依家電費最貴,當你夏天盡開冷氣最多咪 2500 ~ 3000 一期。煤氣水費夾埋當你 1500 一期。點好樣每個月 10000 (每期 20000) 水電煤雜費? :o) 係屋企開酒樓呀

仲有 H 按 P 按,匯豐每期都係攞兩者最低為實際利率。上期先 2.875% 黎緊呢期 3.175% 根本無封頂呢回事:o)


講香港樓,重攞以前環境比較計算
依家成個國際環境唔到晒
香港同大陸就更驚奇發展

美國加息,大陸外貿香晒
香港俾美國封殺[sosad]
加埋幾十萬人走埋[sosad]
香港經濟真係近30年最大危機喎

就係因為咁小事已經三十年最大危機
所以香港樓先貴到咁[sosad]


講香港樓,重攞以前環境比較計算
依家成個國際環境唔到晒
香港同大陸就更驚奇發展

美國加息,大陸外貿香晒
香港俾美國封殺[sosad]
加埋幾十萬人走埋[sosad]
香港經濟真係近30年最大危機喎

就係因為咁小事已經三十年最大危機
所以香港樓先貴到咁[sosad]


無事喇,升返晒#yup#


其實再簡單D

手上有$1000萬cash,全數用係”住”上面50年,假設冇市場變化

業主:50年後仍然有$1000萬,只係$1000萬cash轉換成樓
租客:如果1年交$20萬租,50年後就係$0


假設冇市場變化 :o)
你同02 03年負資產燒炭走咗嗰班講啦 [369]

full pay自住的確係唔需要考慮市場變化。0203負資產個D一定唔係full pay囉:o)


其實再簡單D

手上有$1000萬cash,全數用係”住”上面50年,假設冇市場變化

業主:50年後仍然有$1000萬,只係$1000萬cash轉換成樓
租客:如果1年交$20萬租,50年後就係$0


假設冇市場變化 :o)
你同02 03年負資產燒炭走咗嗰班講啦 [369]

full pay自住的確係唔需要考慮市場變化。0203負資產個D一定唔係full pay囉:o)

果D多數係借錢炒樓嘅,唔係自住喎


成日都係僅賺果一千幾百萬咁又真係幾悲哀:~(


其實再簡單D

手上有$1000萬cash,全數用係”住”上面50年,假設冇市場變化

業主:50年後仍然有$1000萬,只係$1000萬cash轉換成樓
租客:如果1年交$20萬租,50年後就係$0


假設冇市場變化 :o)
你同02 03年負資產燒炭走咗嗰班講啦 [369]

full pay自住的確係唔需要考慮市場變化。0203負資產個D一定唔係full pay囉:o)

果D多數係借錢炒樓嘅,唔係自住喎

咁買咩都要量力而為嫁啦 如果下下拎金融風暴輸到跳樓果班比 你買股票都一樣死 一世渣cash?
你量力而為 有埋壓測 佢跌都係數字上 你都唔洗跳樓


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睇少 D 連登,一大堆人勁 up 當秘笈

月入 above 十萬都冇資格買樓? :o) [sosad]

水電媒雜費每個月一萬? :o) [sosad] 電費煤氣兩個月一期,水費三個月一期。依家電費最貴,當你夏天盡開冷氣最多咪 2500 ~ 3000 一期。煤氣水費夾埋當你 1500 一期。點好樣每個月 10000 (每期 20000) 水電煤雜費? :o) 係屋企開酒樓呀

仲有 H 按 P 按,匯豐每期都係攞兩者最低為實際利率。上期先 2.875% 黎緊呢期 3.175% 根本無封頂呢回事:o)

應該未搬出嚟自己住嘅細路嚟[sosad]


學任志剛話齋:一層自住先係neutral position
一層都無係沽空樓市

最佳買樓時機係二十年前,其次係十年前,近兩年買固然唔好受,但除非你失業負資產唔係都無乜大傷

信啲窮向左走向右走9up咩加息週期就閪啦
自從廢除金本位,全世界息口只有降完再降
道理好簡單,有錢佬個個股票物業係手唔印錢搶勁你班窮向左走向右走?
聯儲局都講明2023就收手,仲幻想去返二十年前十厘八厘[sosad]

我淨係知聯儲局講明既係

通漲唔跌番落正常(2-3%咁上下)就唔會停加息

唔知你呢個2023收手又係邊期會議紀錄

上年年中就有人話2023上半年掉轉頭減息

到年底喇又話2023下半年掉轉頭減息

今年加息次數少過三次都當我輸O:-)


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上次光臨時間: 29/3/2023 11:25
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