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【新聞點評】港人隔山買樓 日本養虎為患
3 個回應
不嬲丟人現眼

早前八號風球襲港,不少香港人仍忙於買樓,但買的並非太古城、杏花邨,而是「日本樓」。事關日圓兌港元滙價最近一年貶值多達24%,現時在日本置業相當於打個「七六折」,只需百多萬港元便可在東京買到三房公寓,賬面租金回報率達8厘(須留意每年修繕及稅務開支不菲),看似非常吸引,難怪向來「機會主義」的香港人不惜隔山買牛,遙距睇樓兼簽約扑槌。另一方面,蘋果公司剛宣布全線iPhone在日本加價18%至25%,反映「超低滙率」政策開始為當地帶來通脹壓力,日本央行可能「養虎為患」。

筆者不少朋友正在日本生活,近來都忙於「搵錢」不亦樂乎。其中,有人原本在當地擔任移民中介,間中協助客戶買樓安居,如今其「副業」竟變成「主業」。皆因日本尚未全面「通關」,移民業務基本上停擺,但隨着日圓急劇貶值,香港人對於「日本樓」則興趣高漲。

趁滙率打「七六折」掃貨

在剛過去的周末,受打風影響,本港十大屋苑僅錄得一宗成交,創39周新低;同時有人安坐家中避風雨之餘,趁機用Zoom或FaceTime遙距「睇日本樓」,看到合心水便委託中介公司代為簽約扑槌。這種「隔山買樓」狂熱令日本地產業界嘖嘖稱奇,當地電視台早前更製作了專題新聞節目,探討香港人為何瘋搶日本樓。

講到底,港元在聯繫滙率機制下跟隨美元強勢,這對於疲弱的本港經濟並非好事,將導致資金成本高漲,同時產品及服務價格高企,削弱國際競爭力。惟「超強港元」也有若干好處,例如拿着港元購買海外資產變相「大減價」,就像女士們遇到百貨公司感謝祭那麼興奮。

舉例說,自2021年高位至今,英鎊兌港元累計貶值約14%,假設樓價不變,香港人購買英國物業相當於「八六折」,再結合BNO移居趨勢,導致過去一年「香港人買英國樓」成為熱潮。然而,英國政府統計的樓價指數去年累漲約10.8%,很大程度上抵消了「滙水貶值」效應,現在購買英國物業已不再那麼「超值」。

另一邊廂,日圓跌幅比英鎊更誇張,兌港元滙價較去年高位累貶多達24%,同時當地樓價暫時升幅有限(日本政府統計的樓價指數去年上漲約7%),顯得格外「抵買」,吸引不少香港人轉移戰線。畢竟很多港人依然「有錢」,他們或許暫時不看好本港物業市道(甚或剛減持香港資產,套現了一筆資金),手持現金欲覓出路,趁港幣強勢投資海外物業乃其中一種選擇。

事實上,日本樓市自九十年代泡沫經濟爆破後長期「迷失」,新世代眼見父母背負沉重房貸甚至破產,對於自置物業不再有太大憧憬,不少人寧願租屋也不做「樓奴」。購買與租賃需求此消彼長,加上老齡化及少子化趨勢,導致日本樓市出現「樓價平,租金貴」特色,賬面租金回報率往往高達8厘,兼且入場費不高(東京公寓百多萬港元有交易,其他縣市更低),相比起本港住宅租金回報率僅約2至3厘,顯得非常誘人。不過日本物業的保養、修繕、管理、稅務等開支較香港昂貴及複雜(「隔山管理」更麻煩),實際「落袋」回報率要打一個大折扣,投資前須充分了解及做足預算。


#good2#0    #bad#0  
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另外一些年輕朋友在日本讀書、學習日文,近日卻串演「兼職代購」,為親朋戚友在當地購買手錶、手袋、波鞋、iPhone等中價物品。事關隨着日圓貶值逾20%,這些產品倘未調整價格,那麼先把港元兌換為日圓再入貨,便相當於「八折shopping」,即使計及速遞成本,仍比起在本港購買便宜。

例如128GB的iPhone 13 Pro,截至上周三日本官方售價為122800日圓,按當時滙率折合約7120港元,而同一機款在香港的官方售價為8499港元。換言之,在日本買這部機比香港便宜16%,省下千多港元差價。惟在日本買iPhone再寄回香港,某程度上是「走水貨」,雖不犯法,卻在運輸、保養等方面存在一定風險。

無論如何,蘋果公司上周四(6月30日)已採取行動,宣布日本iPhone全線漲價介乎18%至25%,大致上抵消了日圓貶值幅度,所以現時「用港紙買日本iPhone」根本無利可圖。

通脹倘成勢 恐易請難送

日圓跌勢如此急劇,主要由於日本央行無視歐美同儕加息動作,堅持無限量寬政策,希望藉此加強當地經濟(尤其是出口製造業)競爭力。畢竟自九十年代以來,日本長期陷入通縮危機,當地政府千方百計催谷通脹以創造良性經濟循環,一直未竟全功,故當歐美政府把眼前通脹趨勢視為洪水猛獸,日本當局卻視之為難得機會,期望借助這股東風,一舉刺激當地經濟重拾活力,擺脫30多年來迷失狀態。

可是,日圓貶值勢頭在日本國內外引起愈來愈多爭議,一來日本的能源及糧食對外依存度分別超過80%及60%,日圓貶值等同於「全民集體減薪」,令民眾生活成本高漲;二來Sony、Toyota等日本企業雖可藉滙價貶值加強價格競爭力,但它們也要採購海外原料生產,日圓跌勢過急難免打亂經營計劃,恐怕得不償失。

日本5月份通脹達2.5%,已高於日本央行長期以來的2%目標,撇除消費稅影響後更創出1991年以來新高。該國物價升幅如果能維持於2%至3%溫和區間,日本當局如意算盤便可算打得響;但觀乎iPhone加價幅度達25%,當地的啤酒、薯片等超市物品近日也顯著漲價,並憂慮這股趨勢「易請難送」兼隨時失控。正如「葉公好龍」故事,當日本朝野期盼已久的通脹終於來臨,或將發現它會帶來另一些頭痛難題。

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%96%B0%E8%81%9E%E9%BB%9E%E8%A9%95-%E6%B8%AF%E4%BA%BA%E9%9A%94%E5%B1%B1%E8%B2%B7%E6%A8%93-%E6%97%A5%E6%9C%AC%E9%A4%8A%E8%99%8E%E7%82%BA%E6%82%A3-192000694.html


做學者呃飯食真易
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